Auf Mauritius zur Miete zu wohnen ist einfach, ein Haus als Ausländer zu kaufen dagegen nicht: Der Kauf ist nur auf ganz bestimmten Wegen erlaubt, und jeder dieser Wege hat einen Mindestpreis oder eine Genehmigung. Wer als Rentner aus Deutschland auf die Insel ziehen will, sollte die beiden Fragen deshalb getrennt beantworten. Erst: Was kostet es, ein Haus auf Mauritius in Langzeitmiete zu bewohnen, und welche Regeln gelten für den Mietvertrag? Dann: Darf ich als Ausländer auf Mauritius ein Haus kaufen, wo, ab welchem Preis, und was bringt der Kauf für den Aufenthalt?

Die Antworten stützen sich auf den Gesetzestext des Non-Citizens (Property Restriction) Act, auf die Seiten des Economic Development Board (EDB), das in Mauritius für Aufenthalt und Immobilienerwerb von Ausländern zuständig ist, und auf die Mauritius Revenue Authority. Die Lage für Steuern, Visum und Gesundheit insgesamt findest du auf der Länderseite Ruhestand auf Mauritius.

Die kurze Antwort

  • Mieten darfst du als Ausländer ohne besondere Genehmigung, solange der Mietvertrag höchstens vier Jahre läuft.
  • Kaufen darfst du ein Haus oder eine Villa nur in einem staatlich zugelassenen Programm (IRS, RES, PDS, Smart City oder Senior Living) oder, wenn du bereits einen Aufenthaltstitel hast, eine einzelne Wohnimmobilie ab 500.000 US-Dollar mit Zustimmung des Ministers.
  • Eine Wohnung außerhalb der Programme ist erlaubt, wenn das Gebäude mindestens zwei Etagen über dem Erdgeschoss hat und der Preis mindestens 6 Millionen Rupien beträgt.
  • Ab 375.000 US-Dollar Kaufpreis bringt der Kauf in einem Programm einen Aufenthaltstitel, solange dir die Immobilie gehört.

Für die meisten Ruheständler heißt das: erst mieten, mit dem Rentnervisum ankommen, und erst danach entscheiden, ob ein Kauf sich lohnt.

Haus mieten auf Mauritius: Langzeitmiete in der Praxis

Was eine Langzeitmiete kostet

Richtwerte einer staatlichen Stelle für Hausmieten veröffentlicht das EDB auf seinem Residency-Portal. Dort steht unter Cost of Living (Seite zuletzt aktualisiert am 20. Oktober 2021):

  • Häuser mit 2 bis 4 Schlafzimmern auf 100 bis 200 Quadratmetern kosten im Durchschnitt 500 bis 1.000 US-Dollar im Monat.
  • Großzügige Häuser und Villen mit 3 bis 6 Schlafzimmern, 200 bis 400 Quadratmeter, mit Garten und Pool, kosten im Durchschnitt 1.200 bis 2.400 US-Dollar im Monat.
  • Manche Angebote verlangen zusätzlich eine Kaution und eine Maklergebühr.

Diese Spannen sind Richtwerte des EDB mit Stand 2021, keine aktuelle Marktmessung. Für deine Planung heißt das: Nimm sie als grobe Orientierung und prüfe vor Ort echte, aktuelle Angebote in deiner Wunschregion, bevor du ein Budget festlegst. Dieselbe EDB-Seite nennt für Strom je nach Verbrauch 20 bis 100 US-Dollar im Monat und für einen Internetanschluss rund 30 US-Dollar, ebenfalls als Richtwerte.

Vier Jahre ohne Genehmigung

Für den Mietvertrag gilt eine Regel, die viele nicht kennen. Der Non-Citizens (Property Restriction) Act verlangt grundsätzlich für jedes Recht an einer Immobilie, das ein Ausländer erwirbt oder hält, eine Genehmigung des Ministers. Ausgenommen ist nach Section 3(3)(a)(iii) ausdrücklich ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von höchstens vier Jahren. Für die übliche Langzeitmiete brauchst du also keinen Antrag. Ein Mietvertrag über mehr als vier Jahre fällt dagegen nicht unter die Ausnahme. Wer sich langfristig binden will, schließt deshalb besser einen Vertrag bis vier Jahre mit Verlängerungsoption ab und lässt die Klausel von einem Anwalt in Mauritius prüfen.

Welcher Aufenthaltstitel zur Miete passt

Wohnen und Aufenthalt hängen auf Mauritius eng zusammen. Für Rentner kommen zwei Wege infrage:

  • Das Premium Visa erlaubt laut EDB einen Aufenthalt von mehr als sechs Monaten bis zu einem Jahr und ist verlängerbar. Es ist kostenlos, setzt voraus, dass du nicht auf dem mauritischen Arbeitsmarkt tätig wirst und dein Einkommen aus dem Ausland stammt, und verlangt Nachweise zu deinen Plänen, unter anderem zur Unterkunft, dazu eine Reise- und Krankenversicherung für die erste Zeit. Wer länger als 180 Tage im Kalenderjahr bleibt, braucht es; für kürzere Aufenthalte reicht das Touristenvisum bei der Einreise.
  • Das Retired Non-Citizen Permit steht dir nach den Angaben des EDB ab 50 Jahren offen. Du weist mit einem Kontoauszug aus deinem Herkunfts- oder Wohnsitzland 24.000 US-Dollar nach oder ein garantiertes Einkommen von 2.000 US-Dollar im Monat; nach der Grundsatzzusage folgt der Nachweis über ein Konto in Mauritius. Das Permit gilt zehn Jahre und lässt sich um weitere zehn Jahre verlängern. Seit dem 1. Dezember 2025 kostet der Antrag eine Bearbeitungsgebühr von 50 US-Dollar. Mehr zu den Wegen in Rentnerländer weltweit im Guide Rentnervisa.

Ein sinnvoller Ablauf für viele: mit dem Premium Visa oder als Tourist für einige Monate zur Miete wohnen, Regionen und Jahreszeiten kennenlernen und das Rentnervisum dann aus dem Mietverhältnis heraus beantragen. Wie ein solcher Probelauf aussieht, beschreibt Überwintern statt Auswandern.

Haus kaufen auf Mauritius als Ausländer: die erlaubten Wege

Ein Grundstück oder Haus auf dem freien Markt zu kaufen, wie es in Spanien oder Portugal üblich ist, geht auf Mauritius nicht. Der Non-Citizens (Property Restriction) Act zählt in Section 3(3) abschließend auf, wann ein Ausländer ohne Einzelgenehmigung kaufen darf. Alles andere braucht die Zustimmung des Ministers, und ohne die Bescheinigung nach Section 3(2) wird nach dem Registration Duty Act (Section 36(2)) keine Urkunde zugunsten eines Ausländers eingetragen.

Weg Was du kaufen darfst Mindestpreis Aufenthaltstitel durch den Kauf
IRS und RES (bestehende Projekte) Villen, Reihenhäuser, Wohnungen, Penthäuser, Grundstücke im Projekt keiner fürs Kaufrecht ab 375.000 US-Dollar
Property Development Scheme (PDS) Wohnungen, Villen, Penthäuser im zugelassenen Projekt keiner fürs Kaufrecht ab mehr als 375.000 US-Dollar
Smart City Scheme Reihenhaus, Villa, Wohnung, Penthouse oder Duplex in einer Smart City keiner fürs Kaufrecht ab 375.000 US-Dollar
PDS for Senior Living Wohneinheit oder lebenslanges Wohnrecht, ab 50 Jahren kein Mindestpreis für dich und Ehe- oder Lebenspartner
Wohnung in Gebäude ab Erdgeschoss plus zwei Etagen (G+2) eine Wohnung außerhalb der Programme, mit EDB-Genehmigung 6 Millionen Rupien ab 375.000 US-Dollar
Kauf als Inhaber eines Aufenthaltstitels eine einzige Wohnimmobilie, mit Zustimmung des Ministers 500.000 US-Dollar keiner (du hast schon einen)

Die Programme: IRS, RES, PDS und Smart City

Die Integrated Resort Schemes (IRS) und Real Estate Schemes (RES) sind die ältesten Programme: geschlossene Wohnanlagen, oft mit Golfplatz, Marina, Beachclub und Verwaltung. Die Bestimmungen über IRS- und RES-Zertifikate sind im EDB-Gesetz aufgehoben; der Act erlaubt aber weiterhin den Kauf von Gesellschaften, die ein solches Zertifikat halten, also in den bestehenden Anlagen. Heute entstehen neue Projekte vor allem im Property Development Scheme (PDS) und im Smart City Scheme, großen gemischten Stadtquartieren mit Wohnen, Arbeiten und Freizeit. In allen Programmen kaufst du direkt vom zugelassenen Bauträger. Laut EDB darfst du eine Immobilie aus IRS und RES vermieten und Erlöse aus Vermietung oder Verkauf ohne Beschränkung ins Ausland zurückführen.

Für Ruheständler besonders interessant ist das PDS for Senior Living: Anlagen für Menschen ab 50, die selbstständig leben wollen, mit Clubhaus, Fitness und Hausverwaltung, ausgerichtet auf ältere Bewohner. Hier gibt es laut EDB keinen Mindestpreis, und du kannst für dich und deinen Ehe- oder Lebenspartner einen Aufenthaltstitel beantragen, solange du die Einheit besitzt oder bewohnst. Statt der Einheit selbst kannst du auch ein lebenslanges Wohnrecht erwerben.

Wohnungen ab 6 Millionen Rupien (G+2)

Außerhalb der Programme darfst du nach Section 3(3)(c)(v) des Act eine Wohnung kaufen, wenn sie in einem Gebäude mit mindestens zwei Etagen über dem Erdgeschoss liegt und der Preis nicht unter 6 Millionen Rupien liegt (oder dem Gegenwert in einer frei konvertierbaren Währung). Du brauchst dafür eine Genehmigung des EDB, die nach Zustimmung des Ministers erteilt wird; der Antrag läuft heute online über das Property Acquisition Management System des EDB. Ein freistehendes Haus ist auf diesem Weg nicht möglich, es geht nur um Wohnungen.

Kauf mit Aufenthaltstitel ab 500.000 US-Dollar

Wer bereits auf Mauritius lebt, etwa mit dem Retired Non-Citizen Permit, hat nach Section 3(3)(d) einen weiteren Weg: Er darf mit Zustimmung des Ministers eine einzige Wohnimmobilie auf dem allgemeinen Markt kaufen, wenn der Preis mindestens 500.000 US-Dollar beträgt. Ausgeschlossen sind nach Section 3(3A) Immobilien auf Staatsland, einschließlich der Küstenstreifen der Pas Géométriques, sowie Grundstücke und freistehende Häuser auf mehr als 0,5276 Hektar (1,25 Arpent). Wer nur als Ehepartner oder Angehöriger eines Permit-Inhabers im Land ist, kann diesen Weg nicht nutzen.

Kaufen für den Aufenthalt: die Schwelle von 375.000 US-Dollar

Der Kauf in einem Programm ist zugleich ein eigener Aufenthaltsweg. Laut EDB (G+2-Wohnungen, PDS) erhältst du ab 375.000 US-Dollar Kaufpreis in IRS, RES, Smart City oder bei einer G+2-Wohnung (im PDS ab einem Preis über 375.000 US-Dollar) einen Aufenthaltstitel, solange dir die Immobilie gehört. Angehörige erhalten laut EDB ebenfalls einen Titel, im PDS ausdrücklich Ehepartner und Kinder unter 24. In IRS, RES und PDS brauchst du außerdem kein Occupation oder Work Permit, um in Mauritius zu investieren und zu arbeiten.

Wichtig ist der Unterschied zum Permanent Residence Permit: Der Aufenthalt über den Kauf ist an die Immobilie gebunden und endet mit dem Verkauf. Den Daueraufenthalt für 20 Jahre bekommst du als Rentner nach den Angaben des EDB zum Permanent Residence Permit, wenn du das Retired Non-Citizen Permit mindestens fünf Jahre hältst und in den fünf Jahren vor dem Antrag insgesamt mindestens 200.000 US-Dollar nach Mauritius überwiesen hast. Mit dem Mindestbetrag des Rentnervisums kommst du in fünf Jahren auf 120.000 US-Dollar (60 Monate mal 2.000 US-Dollar). Für den Daueraufenthalt musst du im Schnitt rund 3.334 US-Dollar im Monat überweisen.

Geld, Nebenkosten und Genehmigungen beim Kauf

Beim Kauf in den Programmen gilt seit dem 13. Dezember 2024 eine Währungsregel: Du überweist das Geld in harter Währung aus dem Ausland nach Mauritius und zahlst dann 85 Prozent des Kaufpreises in Rupien an den Bauträger; die übrigen 15 Prozent dürfen in Fremdwährung oder Rupien fließen. So steht es in der Mitteilung des EDB zu den geänderten Verordnungen für IRS, RES, IHS, PDS und Smart City. Für deinen Geldtransfer heißt das, dass ein Konto in Mauritius und ein sauber dokumentierter Zahlungsweg von Anfang an mitgeplant werden müssen. Wie du Rente und Ersparnisse ohne unnötige Verluste ins Ausland bringst, steht unter Rente ins Ausland überweisen.

Beim Kauf fallen Registration Duty und Land Transfer Tax an. Die Regeln der Registration Duty für Käufe durch Ausländer hat Mauritius mit dem Finanzgesetz 2025 geändert und mit dem Finanzgesetz 2026 (in Kraft seit 13. August 2026) erneut angepasst. Lass dir deshalb den Satz für deinen konkreten Vertrag vom Notar schriftlich bestätigen, bevor du einen Vorvertrag unterschreibst, und rechne nicht mit Zahlen aus älteren Ratgebern. Auch ein späterer Verkauf braucht die Bescheinigung: Section 3(2) des Act nennt neben Kauf und Besitz ausdrücklich auch die Veräußerung.

Steuern auf Mauritius als Rentner aus Deutschland

Wer auf Mauritius wohnt, wird dort schnell steuerlich ansässig. Nach der Mauritius Revenue Authority bist du in einem Einkommensjahr ansässig, wenn du 183 Tage oder mehr im Land verbringst oder in diesem und den beiden vorangegangenen Einkommensjahren zusammen 270 Tage oder mehr (Section 73 des Income Tax Act). Ansässige werden auf Einkünfte besteuert, die in Mauritius entstehen oder dorthin überwiesen werden; dazu zählen ausdrücklich auch Renten und Mieteinnahmen aus dem Ausland.

Für deine Rente aus Deutschland regelt das Abkommen vom 7. Oktober 2011 die Verteilung. Nach Artikel 17 Absatz 2 werden Zahlungen aus der gesetzlichen Sozialversicherung, also die gesetzliche Rente, nur in Deutschland besteuert. Betriebs- und Privatrenten darf nach Artikel 17 Absatz 1 der Wohnsitzstaat Mauritius besteuern. Das Protokoll zum Abkommen enthält in Nummer 3 eine Überweisungsklausel: Eine Entlastung in Deutschland gilt nur für den Teil, der in Mauritius tatsächlich besteuert wird. Wer seine Betriebsrente außerhalb von Mauritius stehen lässt, kann die deutsche Entlastung insoweit verlieren. Die Tarife und Einzelheiten für Deutschland, Österreich und die Schweiz stehen auf der Länderseite Mauritius.

Für die Wohnfrage folgt daraus: Die Überweisungen, die du für das Rentnervisum, für die Miete oder für den Kauf nach Mauritius schickst, sind zugleich steuerlich relevant. Plane sie zusammen, nicht getrennt.

Mieten oder kaufen: was für Ruheständler zählt

Die Rechtslage nimmt dir einen Teil der Entscheidung ab. Ein freistehendes Haus auf dem freien Markt kannst du als Neuankömmling nicht kaufen; für ein Haus bleiben die Programme, die meist in gehobenen, verwalteten Anlagen liegen, oder später der Weg ab 500.000 US-Dollar. Für die Wahl zwischen Miete und Kauf helfen vier Fragen:

Wie sicher bist du dir mit der Insel? Mauritius im Urlaub und Mauritius im Alltag sind zwei verschiedene Erfahrungen. Die Zyklonsaison, die Feuchtigkeit im Sommer, die Wege zum Arzt und der lange Flug nach Europa zeigen sich erst im Jahreslauf. Die Langzeitmiete bis vier Jahre gibt dir diese Zeit ohne Genehmigung und ohne gebundenes Kapital.

Wie wichtig ist dir die Region? Die Programme liegen dort, wo die Bauträger gebaut haben. Wer an einem bestimmten Ort oder in einem gewachsenen Dorf leben will, findet dort oft nur Mietobjekte, weil Ausländer außerhalb der Programme nur Wohnungen ab 6 Millionen Rupien kaufen dürfen.

Brauchst du den Kauf für den Aufenthalt? Mit einer Rente ab 2.000 US-Dollar im Monat brauchst du ihn nicht: Das Rentnervisum ist der direktere Weg. Der Kauf ab 375.000 US-Dollar ist vor allem für jene interessant, die unter 50 sind, keine laufende Rente nachweisen können oder das Kapital ohnehin in eine Immobilie stecken wollen.

Was passiert im hohen Alter? Eine Immobilie in einer Anlage mit Verwaltung oder eine Senior-Living-Einheit ist leichter zu halten als ein Haus mit Garten und Pool. Gleichzeitig ist jeder Verkauf genehmigungspflichtig, und die Abgaben beim Kauf sind verloren. Wer im hohen Alter zurück nach Europa ziehen könnte, ist mit einer Miete beweglicher. Was beim Kauf im Ausland allgemein zählt, Due Diligence, Nebenkosten, Barrierefreiheit, steht im Guide Immobilien.

Schritt für Schritt zum Wohnen auf Mauritius

  1. Probezeit planen: einige Monate als Tourist oder mit dem Premium Visa, Unterkunft zur Miete, mindestens eine Regenzeit mitnehmen.
  2. Regionen vergleichen: Nähe zu privater Medizin, Einkauf und Flughafen zählen im Alter mehr als der Blick aufs Meer.
  3. Rentnervisum vorbereiten: Kontoauszug über 24.000 US-Dollar oder Nachweis von 2.000 US-Dollar Rente im Monat, Geburtsurkunde, Führungszeugnis der letzten zehn Jahre, Antrag online über das EDB.
  4. Mietvertrag bis vier Jahre: Kaution, Maklergebühr, Möblierung und Verlängerung schriftlich regeln.
  5. Kauf nur nach Prüfung: Programm und Bauträger beim EDB prüfen, Notar in Mauritius beauftragen, Abgaben schriftlich bestätigen lassen, Zahlungsweg nach der 85-Prozent-Regel planen.
  6. Steuern und Rente klären: Ansässigkeit, Überweisungen und die Abmeldung in Deutschland zusammen planen.

Wenn du deine Lage mit Rentenart, Budget und Zeitplan einmal durchrechnen willst, kannst du eine persönliche Beratung buchen.

Häufige Fragen

Darf ich als Ausländer auf Mauritius ein Haus kaufen? Ja, aber nur in einem zugelassenen Programm (IRS, RES, PDS, Smart City, Senior Living) oder, wenn du bereits einen Aufenthaltstitel hast, eine einzige Wohnimmobilie ab 500.000 US-Dollar mit Zustimmung des Ministers. Außerhalb davon sind nur Wohnungen in Gebäuden ab Erdgeschoss plus zwei Etagen ab 6 Millionen Rupien erlaubt.

Brauche ich für eine Langzeitmiete eine Genehmigung? Nein, solange der Mietvertrag höchstens vier Jahre läuft. Das regelt Section 3(3)(a)(iii) des Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Was kostet ein Haus zur Miete auf Mauritius? Das EDB nennt als Richtwerte (Stand 2021) 500 bis 1.000 US-Dollar im Monat für Häuser mit 2 bis 4 Schlafzimmern und 1.200 bis 2.400 US-Dollar für große Häuser und Villen mit Garten und Pool. Dazu kommen oft Kaution und Maklergebühr.

Bekomme ich durch den Hauskauf ein Visum? Ab einem Kaufpreis von 375.000 US-Dollar in einem Programm oder bei einer G+2-Wohnung erhältst du einen Aufenthaltstitel, solange dir die Immobilie gehört. In einem Senior-Living-Projekt gibt es für Käufer ab 50 keinen Mindestpreis.

Muss ich zum Kaufen auf Mauritius wohnen? Für die Programme und die G+2-Wohnungen nicht. Der Kauf einer Immobilie ab 500.000 US-Dollar auf dem allgemeinen Markt ist dagegen nur für Ausländer möglich, die bereits einen Aufenthaltstitel haben.

Wird meine deutsche Rente auf Mauritius besteuert? Die gesetzliche Rente nicht: Sie wird nach Artikel 17 Absatz 2 des Abkommens nur in Deutschland besteuert. Betriebs- und Privatrenten kann Mauritius besteuern, soweit sie dorthin überwiesen werden.