Langzeitmiete in Kroatien privat: So findest du im Ruhestand eine Wohnung

Wer im Ruhestand an die Adria ziehen will, fängt fast immer mit einer Mietwohnung an. Das ist vernünftig: Du lernst den Ort auch im Winter kennen, bindest kein Kapital und kannst weiterziehen, wenn die Lage nicht passt. Die Suche nach einer Langzeitmiete in Kroatien privat, also direkt beim Eigentümer und ohne Agentur, ist allerdings eine eigene Disziplin. Viele Wohnungen an der Küste sind im Sommer Ferienapartments, Anzeigen erscheinen oft nur auf Kroatisch, und der Mietvertrag hat Folgen, die weit über die Miete hinausgehen: Ohne passende Unterlagen kannst du dich nicht anmelden.

Den Überblick über Rente, Steuern, Gesundheit und Erbrecht findest du auf der Länderseite Auswandern nach Kroatien als Rentner. Beim Wohnen geht es um drei Dinge: wo du eine Wohnung privat findest, was das kroatische Mietgesetz verlangt und wie Mietvertrag und Anmeldung bei der Polizei zusammenhängen. Alle Angaben stammen aus den kroatischen Gesetzen und von den Behörden selbst, Stand November 2026.

Die kurze Antwort

• Privat mieten ist in Kroatien normal und legal. Für Wohnungen gilt das Mietgesetz Zakon o najmu stanova, das einen schriftlichen Vertrag verlangt.
• Der wichtigste Unterschied liegt zwischen Ferienvermietung und Wohnungsmiete. Nur die Wohnungsmiete gibt dir die Rechte des Mietgesetzes und eine Adresse, die du anmelden kannst.
• Als Bürger aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz brauchst du kein Visum. Wer länger als drei Monate bleibt, meldet den Aufenthalt spätestens acht Tage danach bei der Polizei an.
• Für die Anmeldung der Adresse brauchst du einen beglaubigten Mietvertrag oder die Unterschrift des Eigentümers auf der Polizeiwache. Kläre das vor der Unterschrift.
• Seit 2025 haben Eigentümer einen handfesten Grund, langfristig zu vermieten: Für eine Wohnung, die mindestens zehn Monate im Jahr dauerhaft vermietet ist, fällt keine Immobiliensteuer an.

Ferienwohnung oder Wohnungsmiete: der Unterschied, der alles entscheidet

An der kroatischen Küste vermieten sehr viele Eigentümer im Sommer an Touristen. Für dich als künftigen Dauermieter ist das wichtig, weil das kroatische Recht zwei Welten klar trennt.

Das Mietgesetz gilt laut Artikel 27 des Zakon o najmu stanova ausdrücklich nicht für Wohnungen, die der vorübergehenden Unterbringung dienen, das Gesetz nennt Touristen und Schüler als Beispiele. Wer dir ein Apartment „für den Winter“ als Ferienunterkunft überlässt, bewegt sich im Gastgewerbe, nicht im Mietrecht. Dann gelten die Regeln für touristische Unterkünfte: Der Gastgeber muss dich laut Gesetz über die Kurtaxe innerhalb von 24 Stunden im System eVisitor anmelden, und die Kurtaxe (turistička pristojba) zahlen nach Artikel 4 dieses Gesetzes Personen, die in einer Gemeinde ohne Wohnsitz eine Unterkunft in einem gastgewerblichen Objekt nutzen.

Für einen Ruheständler, der dauerhaft bleiben will, ist das der falsche Rahmen. Du suchst eine Wohnungsmiete (najam stana) mit Vertrag nach dem Mietgesetz. Nur sie gibt dir Kündigungsschutz, einen festen Preis und eine Adresse, unter der du deinen Aufenthalt anmelden kannst. Frag deshalb beim ersten Kontakt direkt, ob der Eigentümer einen Mietvertrag für das ganze Jahr abschließt, und nicht nur „bis Juni“.

Warum Eigentümer heute eher langfristig vermieten

Seit dem 1. Januar 2025 erhebt Kroatien eine Immobiliensteuer (porez na nekretnine), die die frühere Steuer auf Ferienhäuser ersetzt. Die Gemeinden legen sie laut Steuerverwaltung zwischen 0,60 und 8,00 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche im Jahr fest. Keine Steuer fällt an, wenn die Wohnung dem dauerhaften Wohnen dient oder mindestens zehn Monate im Jahr langfristig vermietet ist; der Mietvertrag muss dafür bei der Steuerverwaltung gemeldet sein. Wird die Wohnung kurzfristig an Touristen vermietet, wird die Steuer fällig. Auf dich als Mieter abwälzen darf der Eigentümer sie laut Steuerverwaltung nicht, auch nicht per Vertrag.

Für dich ist das ein gutes Argument im Gespräch: Ein Eigentümer, der bisher nur im Sommer vermietet und im Winter leer stehen lässt, hat einen Anreiz, an dich langfristig zu vermieten und den Vertrag ordentlich zu melden. Genau diese Meldung brauchst du später auch selbst.

Wo du eine Wohnung privat findest

Online-Kleinanzeigen auf Kroatisch

Die meisten privaten Angebote stehen auf kroatischen Kleinanzeigenportalen wie Njuškalo und Index Oglasi, in der Rubrik für die Vermietung von Wohnungen. Viele Eigentümer inserieren nur auf Kroatisch. Mit wenigen Suchbegriffen kommst du weiter:

Achte darauf, ob „sezonski“ oder „zimski najam“ im Inserat steht. Das ist eine Saisonmiete, die im Frühjahr endet, weil die Wohnung dann wieder an Touristen gehen soll. Für einen ersten Winter als Testlauf kann das passen, als dauerhaftes Zuhause nicht.

Vor Ort suchen

Gerade in kleineren Küstenorten finden sich viele Wohnungen nie online. Wer ein paar Wochen vor Ort ist, hört über Nachbarn, Cafés, Pfarreien und Aushänge von Eigentümern, die einen ruhigen Dauermieter suchen. Die beste Zeit dafür ist der Herbst: Die Saison ist vorbei, und Eigentümer überlegen, ob die Wohnung im Winter leer stehen soll. Wenn du zuerst testen willst, wie sich ein Ort außerhalb des Sommers anfühlt, hilft der Beitrag Ruhestand in Kroatien: sanft an die Adria.

Worauf du bei der Besichtigung achtest

• Heizung und Dämmung: Viele Küstenwohnungen sind für den Sommer gebaut. Frag, womit geheizt wird und was der Strom im Januar gekostet hat.
• Erreichbarkeit im Winter: Hat der Ort auch außerhalb der Saison einen offenen Supermarkt, eine Apotheke, einen Arzt und Busverbindungen?
• Stockwerk und Aufzug: Altbauten aus Stein haben oft steile Treppen und keinen Aufzug. Mit Blick auf die kommenden Jahre ist ein Erdgeschoss oder ein Haus mit Aufzug die bessere Wahl.
• Nähe zur Klinik: Prüfe, wie lange du im Notfall ins nächste Krankenhaus brauchst. Was das für deinen Versicherungsschutz bedeutet, steht im Guide Krankenversicherung im Ausland.

Was das kroatische Mietgesetz verlangt

Schriftform und Mindestinhalt

Ein Mietvertrag über eine Wohnung wird nach Artikel 4 des Zakon o najmu stanova schriftlich geschlossen, mit einer Person oder ausnahmsweise mit beiden Ehepartnern. Für Paare ist das ein nützlicher Hinweis: Lass beide Ehepartner als Mieter eintragen. Nach Artikel 5 muss der Vertrag insbesondere enthalten:

1. die Vertragsparteien,
2. die Beschreibung der Wohnung,
3. die Höhe der Miete und die Zahlungsweise,
4. welche Nebenkosten du trägst und wie sie bezahlt werden,
5. die Personen, die mit dir in der Wohnung leben,
6. die Dauer des Mietverhältnisses,
7. Regeln zur Instandhaltung,
8. die Nutzung gemeinsamer Räume und Anlagen,
9. die Übergabe der Wohnung.

Alles, was das Gesetz nicht regelt, vereinbaren die Parteien laut Artikel 3 frei. Das gilt auch für eine Kaution: Das Gesetz kennt keine eigene Regel dazu, Höhe und Rückgabe gehören deshalb in den Vertrag.

Übergabeprotokoll und Instandhaltung

Der Vermieter übergibt die Wohnung nach Artikel 12 in bewohnbarem Zustand, und beide Seiten erstellen ein Protokoll über den Zustand bei der Übergabe (zapisnik). Fotografiere jeden Raum und hefte die Bilder an. Am Ende gibst du die Wohnung nach Artikel 17 so zurück, wie du sie bekommen hast, abgesehen von normaler Abnutzung. Umbauten brauchen nach Artikel 14 die vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters, und notwendige Reparaturen, die er tragen muss, meldest du ihm.

Die Miete und ihre Erhöhung

Bei einer privaten Wohnung zahlst du eine frei vereinbarte Miete (slobodno ugovorena najamnina). Bei einem unbefristeten Vertrag darf sie nach Artikel 10 frühestens nach einem Jahr geändert werden, und jede Seite muss die Änderung schriftlich vorschlagen. Die neue Miete darf höchstens 20 Prozent über der durchschnittlichen frei vereinbarten Miete vergleichbarer Wohnungen im selben Ort liegen. Hältst du einen Vorschlag für zu hoch, kannst du nach Artikel 11 innerhalb von 30 Tagen das Gericht anrufen.

Befristet oder unbefristet, und wie man kündigt

Viele private Vermieter bieten einen Vertrag über ein Jahr an. Ein befristeter Vertrag verlängert sich nach Artikel 25 stillschweigend um dieselbe Dauer, wenn keine Seite spätestens 30 Tage vor dem Ablauf schriftlich mitteilt, dass sie nicht verlängern will. Trag dir diesen Termin in den Kalender ein, in beide Richtungen.

Bei einem unbefristeten Vertrag kündigst du als Mieter nach Artikel 23 mit mindestens drei Monaten Vorlauf. Der Vermieter kann nur aus den Gründen kündigen, die das Gesetz nennt, etwa wenn die Miete nicht gezahlt wird oder die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet wird. Er muss dich nach Artikel 19 vorher schriftlich abmahnen und dir 30 Tage geben, den Grund zu beseitigen; die Kündigungsfrist beträgt dann nach Artikel 22 drei Monate. Will der Eigentümer selbst, seine Kinder oder Eltern einziehen, darf er einen unbefristeten Vertrag nach Artikel 21 nur kündigen, wenn er dir eine andere passende Wohnung mit unbefristetem Mietrecht stellt; die Frist beträgt dann sechs Monate.

Untervermieten darfst du nach Artikel 28 nur mit Zustimmung des Vermieters. Und wer nicht im Vertrag steht, darf laut Artikel 19 nicht länger als 30 Tage ohne Erlaubnis dort wohnen; Ehepartner, Kinder, Eltern und Pflegepersonen sind davon ausgenommen. Für Besuch aus der Heimat ist das selten ein Thema, für eine dauerhaft mitwohnende Person schon.

Die Meldung des Vertrags

Der Vermieter muss den Mietvertrag und jede Änderung der Miete nach Artikel 26 bei der Wohnungsabteilung der Stadt oder Gemeinde und bei der Steuerverwaltung einreichen. Frag ausdrücklich, ob der Eigentümer das tut. Ein Vermieter, der „lieber ohne Vertrag“ oder nur mit einem Teil der Miete auf dem Papier vermieten möchte, ist für dich ein Risiko: Du hast dann keinen Nachweis über deine Wohnung und Probleme bei der Anmeldung.

Mietvertrag und Anmeldung: so hängt beides zusammen

Aufenthalt als Bürger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

Als EU-Bürger aus Deutschland oder Österreich darfst du dich in Kroatien frei niederlassen, und das Gesetz über EWR-Bürger gilt laut seinem Artikel 1 Absatz 3 auch für Schweizer Bürger. Bis zu drei Monate bleibst du nach Artikel 11 ohne jede Anmeldung, mit gültigem Pass oder Personalausweis.

Willst du länger bleiben, musst du nach Artikel 15 deinen vorübergehenden Aufenthalt (privremeni boravak) spätestens acht Tage nach Ablauf der drei Monate bei der zuständigen Polizeiverwaltung oder Polizeistation anmelden. Für Ruheständler ist der Zweck „sonstige Zwecke“: Du brauchst nach Artikel 19 einen gültigen Ausweis, ausreichende Mittel für deinen Lebensunterhalt und eine Krankenversicherung. Als Nachweis der Versicherung nennt die Durchführungsverordnung unter anderem die Europäische Krankenversicherungskarte, eine Bescheinigung nach den EU-Regeln zur Koordinierung der sozialen Sicherheit (für Rentner in der Regel das Formular S1) oder, für EU-Bürger, eine umfassende private Krankenversicherung. Du bekommst eine Anmeldebescheinigung mit dem englischen Titel „Registration Certificate“. Wer die Frist versäumt, riskiert laut Regierungsportal gov.hr eine Geldbuße von 20 Euro.

Nach fünf Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts hast du nach demselben Gesetz Anspruch auf den Daueraufenthalt (stalni boravak). Die Grundlage dafür ist ein von Anfang an sauber angemeldeter Aufenthalt, und der beginnt mit einer Adresse, die du anmelden kannst.

Warum der Mietvertrag beglaubigt sein sollte

Hier liegt die Stelle, an der private Mietverhältnisse am häufigsten haken. Wer seine Adresse bei der Polizei anmeldet, muss nach Artikel 29 Absatz 4 der Verordnung NN 107/2020 einen Eigentumsnachweis, einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag vorlegen, der beim Notar oder beim Finanzministerium beglaubigt ist. Ist der Mietvertrag nicht so beglaubigt, muss der Eigentümer selbst auf der Polizeiwache auf dem Formular 6b unterschreiben. Außerdem kann eine Adresse nur angemeldet werden, wenn sie im amtlichen Register der Raumeinheiten erfasst ist.

Für die Praxis heißt das: Vereinbare vor der Unterschrift, dass der Vertrag beim Notar (javni bilježnik) beglaubigt wird, oder dass der Eigentümer mit dir zur Polizei kommt. Ein Eigentümer, der im Ausland lebt oder nicht erscheinen will, sollte einer Beglaubigung zustimmen. Die Kosten der Beglaubigung sind Verhandlungssache; schreib in den Vertrag, wer sie trägt.

Die OIB brauchst du vorher

Für den Mietvertrag, das Bankkonto und die Anmeldung brauchst du die OIB, die persönliche Identifikationsnummer, die zugleich Steuernummer ist. Ausländer bekommen sie laut Steuerverwaltung, sobald ein Anlass besteht, etwa der Eintrag in amtliche Register oder ein Antrag der Person selbst. Den Antrag stellst du mit dem Formular und deinem Ausweis bei einer Außenstelle der Steuerverwaltung; das Verfahren beschreibt die Seite zur OIB für Ausländer. Beantrage die OIB am Anfang, damit der Vertrag gleich mit deiner Nummer ausgestellt werden kann.

Schritt für Schritt zur privaten Langzeitmiete

1. Ort im Herbst oder Winter ansehen, nicht nur im Sommer, und eine Saisonmiete als Testlauf nutzen, wenn du unsicher bist.
2. OIB beantragen, bevor du einen Vertrag unterschreibst.
3. Wohnung suchen: Kleinanzeigen mit den kroatischen Suchbegriffen, dazu vor Ort fragen.
4. Klären, dass es eine Wohnungsmiete ist, keine Ferienvermietung, und dass der Eigentümer ganzjährig vermietet.
5. Vertrag prüfen: Schriftform, alle Punkte aus Artikel 5, Laufzeit, Kaution, Nebenkosten, beide Ehepartner als Mieter.
6. Beglaubigung vereinbaren oder einen Termin, an dem der Eigentümer mit zur Polizei kommt.
7. Übergabeprotokoll mit Fotos anfertigen.
8. Aufenthalt anmelden, spätestens acht Tage nach den ersten drei Monaten, mit Ausweis, Nachweis der Mittel und Krankenversicherung.
9. Kündigungsfristen notieren: 30 Tage vor Ablauf bei befristeten, drei Monate bei unbefristeten Verträgen.

Parallel dazu gehört die Seite in der Heimat geordnet: Wer dauerhaft nach Kroatien zieht, meldet sich ab und klärt, wie Rente und Krankenversicherung weiterlaufen. Wie das geht, steht im Guide Abmeldung.

Mieten oder kaufen?

Ein Kauf ist möglich; was dabei gilt, steht auf der Länderseite Kroatien im Abschnitt zum Immobilienkauf. Für die ersten ein, zwei Jahre spricht trotzdem fast alles für die Miete: Du lernst Ort, Nachbarn, Winter und Versorgung kennen, und die Wahl der Wohnung fällt mit dieser Erfahrung viel sicherer. Wie sich Mieten und Kaufen im Ruhestand grundsätzlich gegeneinander rechnen, zeigt der Guide Immobilien im Ausland: kaufen oder mieten.

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